リバースモーゲージとは?

■リバースモーゲージとは?
リバースモーゲージとはそもそもどのようなローンなのでしょうか?

・高齢者向けの生活資金を融資するローン
リバースモーゲージは現金収入の少ない高齢者が生活資金を確保するために、自宅を担保にして、担保価格の一定の範囲内で、生活資金を借りることができるローンを指します。
高齢者の生活資金のためのローンですので、一般的にはある一定以上の年齢にならないと申し込むことができない高齢者専用のローンです。

・自宅を担保に借入ができる
リバースモーゲージ高齢者の自宅を担保としてお金を借りるローンです。
そのため、自分や配偶者名義の居住用物件を所有していない場合には、リバースモーゲージを利用することができません。
また、担保となる住宅は換金性が高く、資産価値が一定以上である必要があるため、首都圏や関西の都市部などのある程度の都会の物件でないとリバースモーゲージを借りることはできません。

・元金は元加される
返済は借主が亡くなった時に一括で、基本的に利息も元金に足されるため、毎月の返済すらありません。
本来ローンは毎月定期的に返済していくものであるため、時間の経過とともに借入額が減っていきます。
しかしながら、リバースモーゲージは利息が元金に足されますので、時間の経過とともに元金が増えていきます。
このため「リバース」という言葉を使います。

・返済は借主が亡くなってから担保を売却して行う
リバースモーゲージの返済は借主が亡くなってから、相続人が現金で一括返済するか、担保となっている物件を売却することで一括で行います。
いずれにせよ、借主が生きている間には元金の返済はありませんし、中には利息も元金に加算されて利息の返済すらない場合もありますので、現金収入のない高齢者が生きている間に返済に追われると言った心配がなく、老後資金を手にすることができるという点が大きな特徴です。

■リバースモーゲージのデメリット
リバースモーゲージは老後資金を生きている間は毎月の返済の心配がない、老後資金の乏しい高齢者にとっては夢のような商品ですが、メリットだけでなく、デメリットもあるため注意が必要です。

・担保価格の見直し時に著しく担保価格が見直されると、借入限度額が見直されることがある
リバースモーゲージは自宅を担保としてお金を借りるローンですが、当然ながら担保価格の一定範囲内の金額しか融資を受けることができません。
不動産の価格というものは、その時々の経済情勢によって大きく変動するものですので、リバースモーゲージの担保価格は一定期間ごとに評価をやり直します。
この際に著しく担保価格が減少すると、借入限度額が見直されてしまうというリスクがあります。
例えば、評価額5,000万円の自宅を担保として限度額2,500万円の融資を受けた1年後に担保の再評価を行ったこところ、担保の評価額が2,000万円まで下落したしまった場合です。
この場合には2,500万円の融資限度額に対して担保価格が2,000万円しかないため、500万円は担保割れしているということになります。
このような場合には、当初2,500万円あった限度額が少なくとも2,000万円以下まで減額されてしまうことになります。
リバースモーゲージはあくまでも担保の価格を基準としたローンですので、借入期間の途中であっても、担保価格の変動に借入額が左右されてしまうというリスクを抱えてしまいます。
なお、上記の事例で、すでに2,500万円借りていた場合には、担保割れした500万円については一括もしくは分割で返済していかなければなりません。

・担保価格よりも売却価格の方が高いことの方が多い
よく「住み替えにリバースモーゲージは最適」などという言葉を耳にしますが、今の自宅から他の場所に住み替えるのであれば、どうしても今まで住んでした自宅を残したいという場合以外は確実に自宅を売却したほうが多くの資金を受け取ることができます。
リバースモーゲージで借りることができるお金は担保評価額の半分程度と言われています。
つまり、本来、自宅を売却することで手にできるお金の半分程度しか受け取れないということです。
住み替えなどで自宅を手放す計画がある人は、リバースモーゲージでお金を借りるよりも売却したほうがより多くの資金を手にすることができます。

・相続人に返済義務が残る
リバースモーゲージは借主が生きている間には返済義務がありませんが、相続人に返済義務が残ります。
「担保となる物件の売却によって返済」と謳っているリバースモーゲージがありますが、借主が亡くなった後に自動的に担保物件を売却して返済に充てられるわけではありません。
返済義務があるのはあくまでも相続人です。
相続人は亡くなった借主が残した借金を一括返済するか、担保となった物件を売却することで返済するかという選択権が与えられるだけです。
いずれにせよ、「親の家を売るか否か」という選択は、精神的な負担を伴うものであることは間違いありません。自分が亡くなった後に相続人に返済義務が残るということは他の借入金と比べてデメリットであると言えるでしょう。

・担保物件の価格が借入残高に満たなかった場合には、相続人が返済を行う義務がある
借主死亡時に担保物件を売却することで借入金の返済を行う場合にもリスクがあります。
担保物件の評価額が借入残高に満たない場合には、相続人に返済義務が生じてしまいます。
例えば借主死亡時の借入金残高が2,000万円で担保の売却価格が1,500万円しかなかった場合には原則として不足分の500万円を相続人が返済しなければなりません。

・配偶者の居宅がなくなる可能性がある
リバースモーゲージは借主が亡くなった時に、担保物件を売却することで返済を行うローンです。
このため、借主死亡時に配偶者がまだ生きていた場合には、配偶者の住む家がなくなってしまうというリスクがあります。